Atualização de Bens Imóveis no Imposto de Renda: Como Funciona a Nova Norma da Receita em 2024

A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou recentemente a Instrução Normativa RFB nº 2.222, que se trata sobre bens imóveis e estabelece os procedimentos para que pessoas físicas e jurídicas poderem atualizar o valor de seus imóveis para o valor de mercado. Essa nova regra, que traz alíquotas reduzidas para a tributação, tem como objetivo adequar a tributação ao valor real dos imóveis, evitando discrepâncias e autuações futuras.

Neste artigo, vamos explicar em detalhes como funciona a atualização de bens imóveis, quais são os prazos, as alíquotas aplicáveis e o que muda para os contribuintes. Além disso, abordaremos os principais aspectos para garantir que você possa fazer essa atualização de forma correta.

O Que é a Atualização de Bens Imóveis?

A atualização de bens imóveis consiste em ajustar o valor de um imóvel declarado no Imposto de Renda ao seu valor de mercado atual. Essa medida foi regulamentada pela Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, e detalhada na Instrução Normativa RFB nº 2.222. Com isso, os contribuintes podem optar por declarar o valor atualizado de seus imóveis, pagando uma alíquota reduzida de imposto.

A medida é válida tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas, e visa corrigir o valor dos bens imóveis que, muitas vezes, são declarados com base no valor de aquisição, o que pode estar muito abaixo do valor de mercado atual.

Atualização de Imóveis para Pessoas Físicas

Os contribuintes que optarem pela atualização de bens imóveis em suas declarações de Imposto de Renda devem seguir algumas diretrizes específicas. Abaixo, explicamos os principais pontos.

Alíquota Reduzida

Para pessoas físicas, a atualização do valor do imóvel será tributada de forma definitiva com uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição do imóvel. Essa é uma oportunidade para quem deseja regularizar o valor de seus bens sem pagar uma alíquota elevada de ganho de capital.

Acréscimo Patrimonial

O valor atualizado será considerado um acréscimo patrimonial na data do pagamento do imposto. Esse acréscimo deve ser registrado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) de 2025, referente ao ano-calendário de 2024.

Sem Dedução de Percentuais

Outro ponto importante é que, ao optar pela atualização, não serão permitidas deduções ou fatores de redução sobre a diferença apurada entre o valor de mercado e o valor de aquisição. Ou seja, a tributação é aplicada diretamente sobre essa diferença.

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Atualização de Imóveis para Pessoas Jurídicas

As pessoas jurídicas também têm a possibilidade de atualizar o valor de seus bens imóveis, mas com algumas particularidades que diferem das regras aplicáveis às pessoas físicas.

Alíquotas para Empresas

Para as empresas, a atualização será tributada com alíquotas de 6% para o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Assim como no caso das pessoas físicas, as alíquotas são aplicadas sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor de aquisição do imóvel.

Restrição de Dedução

Os valores atualizados não poderão ser incorporados ao custo do bem para cálculo de depreciação, amortização ou exaustão. Isso significa que, mesmo com a atualização do valor, a base para cálculo de depreciação permanecerá inalterada.

Bens Imóveis Elegíveis para Atualização

A normativa abrange uma ampla gama de bens imóveis, tanto no Brasil quanto no exterior. Entre os bens que podem ser atualizados, estão:

• Imóveis localizados no Brasil;
• Imóveis no exterior, incluindo bens de entidades controladas sob regimes de transparência fiscal;
• Bens de trust no exterior que devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual.

Essa flexibilidade permite que tanto imóveis residenciais quanto comerciais sejam atualizados para o valor de mercado.

Procedimentos para a Atualização de Bens Imóveis

A Receita Federal detalhou os procedimentos que devem ser seguidos pelos contribuintes para formalizar a opção pela atualização de bens imóveis.

Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim)

A Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) é o documento que formaliza a opção pela atualização. A Dabim estará disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC), no site da Receita Federal, a partir de 24 de setembro de 2024.

Pagamento dos Tributos

O pagamento dos tributos devidos deve ser feito até 16 de dezembro de 2024. Esse prazo é importante, pois a Dabim só será considerada válida se os tributos forem quitados até essa data.

Informações Necessárias na Dabim

Para preencher a Dabim, o contribuinte deverá fornecer as seguintes informações:

• Identificação do declarante (CPF ou CNPJ);
• Detalhamento dos bens a serem atualizados;
• Valores do bem antes e depois da atualização;
• Conversão de valores em moeda estrangeira para reais, conforme cotação oficial do Banco Central.

Restrições e Exceções na Atualização

Nem todos os bens podem ser atualizados. Há algumas restrições que devem ser observadas, como:

• Imóveis não declarados na Declaração de Ajuste Anual ou na Escrituração Contábil Fiscal (ECF);
• Imóveis adquiridos no ano-calendário de 2024;
• Imóveis alienados, baixados ou liquidados antes da formalização da opção.

Por outro lado, há exceções que permitem a atualização, mesmo em alguns casos especiais, como imóveis de controladas indiretas e entidades não obrigadas a apresentar a DAA ou ECF.

Alienação de Imóveis Atualizados

Se o imóvel atualizado for alienado (vendido ou transferido) antes de 15 anos da data de atualização, o contribuinte deverá apurar o ganho de capital. O cálculo será feito com base na diferença entre o valor de alienação e o valor atualizado.

Retificação da Dabim

Caso o contribuinte identifique erros ou queira incluir ou excluir bens após a apresentação da Dabim, é possível fazer a retificação até 16 de dezembro de 2024. Se a retificação resultar em aumento do imposto, o contribuinte deverá pagar a diferença até essa data. Se resultar em redução, a restituição será feita conforme as regras vigentes.

Conclusão: A Importância da Atualização de Bens Imóveis

A atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado é uma excelente oportunidade para regularizar a situação fiscal, evitando autuações futuras e harmonizando o patrimônio declarado ao valor real. Tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, a medida proporciona maior transparência e adequação às exigências fiscais.

Se você tem bens imóveis e deseja realizar essa atualização, é fundamental seguir os prazos e procedimentos estabelecidos pela Receita Federal para evitar problemas. Acesse o portal e-CAC, preencha a Dabim e efetue o pagamento dos tributos até o prazo limite.

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Alberto Junior